财务常见问题

问题：在房地产冷热不均情况下，部分房地产企业经常会出现资金断裂急需套现的情况，无法继续投资建设导致项目烂尾。转让企业和接盘 “烂尾楼”企业如何纳税？

回答：

2018年8月18日，A房地产公司由于资金紧张，现将在建未完的别墅项目整体转让给B房地产公司，转让价格5亿元，B房地产公司接盘后，以自已的名义重新立项并继续开发销售，两公司税务如何处理？

处理方式：

1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税（税率9%）。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税（税率9%） 。

烂尾楼即在建项目，是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

两种方式的区别在于土地价款的销项税抵减：

根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。

对A公司来说，按照“土地使用权转让”处理，不能扣除土地价款后计算销售额的；而“销售不动产”可以扣除。

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