税务知识

问：某房地产企业项目的阁楼对外销售时按实测面积和相应单价对外销售，但由于业主为少缴契税不同意与主房开在同一张发票上，就只开具了收据，账务处理时按规定作收入处理。在土地增值税计算时有人认为没有测绘报告不确认建筑面积，但这样虚高了企业开发产品单位成本，请问如何处理正确？

答：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十八条规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2007〕200号）规定，“可售总建筑面积”以《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准；

《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）规定，房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

按照上述规定，税务机关在进行土地增值税清算时，首先会要求清算单位提供相关资料，其中包括国家有关部门出具的测绘报告及实际可销售面积。无论阁楼是否包括在可售面积范围内，应将销售阁楼收入和相关的成本费用计入土地增值税清算。