税务知识

问：甲房地产公司要求A公司为其代为持有该公司的土地使用权，并根据上述规定约定以转让方式将土地使用权过户到A公司名下，过户时A公司没有对甲公司支付任何土地使用权转让费用；此后，A公司根据甲公司的指示，将土地使用权转让给了乙公司，乙公司支付的土地转让费也由乙公司直接付给了甲公司。转让给乙公司时的土地增值税应由谁来缴纳？

答：《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定， 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

关于细则中赠与所包括的范围问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，细则所称的赠与是指如下情况：

（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。

《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

依据上述规定，甲房地产公司将土地使用权无偿转让A公司，甲公司应缴纳土地增值税。A公司将土地使用权转让乙公司，但未实际收款，应按房地产评估价格缴纳土地增值税。